別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里本町３丁目１４番１２１ ｢大里本町３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 門司 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理による閑静な住宅地 域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 門司駅　南西方 430m 法令 規制 １住居 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 門司駅徒歩圏内にある区画整然とした住宅地域である。近年区画整理された地域であり、当分の間、現状を維持 して推移。コロナ禍による影響は見られず、接近性、利便性に優れており、地価は上昇基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島本線沿線の門司区を中心とし小倉北区の一部を含む圏域。需要者の中心は、門司区内の居住者を 中心に同一需給圏外からの転入者は見込めない。最寄門司駅は徒歩圏にあり、生活利便性、環境等良好な近年区画整理 された住宅地域である。付近にはマンション、商業施設の立地も見られ、取引こそ少ないが潜在的需要は十分である。 中心となる価格帯は土地のみで１５００～２０００万円程度、新築物件の供給は現時殆んど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域でありアパート等の収益物件はなく、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟で、収益価格は 試算できなかった。よって、不動産市場の実態を反映した、自用目的下での取引に基づいた比準価格を標準とし、周辺 類似地域の公示地価格とのバランス、地域の価格形成要因の推移・動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,300 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 82,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念されるが、希薄化とと もに住宅地への影響は殆どない。その中で、 低金利、財政出動による不動産価格の下支え に期待が向かう。 大里地区に新たに開発された住宅地域であり 、住環境、生活利便性に優れる。需要は根強 くコロナ禍の影響の希薄化とともに堅調に推 移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％