別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　都合　哲男   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 門司 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ門司駅　南東方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 門司区恒見地区付近の市街化調整区域に位置し、宅地化の動向が低い地域である。門司区大里地区の中心市街地 から遠く、かつ恒見地区でも利便性の劣る地域であり、地価は今後とも下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大里地区郊外に位置する既存の住宅地域が形成された範囲。需要者の中心は恒見地区在住または恒見地 区に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。大里地区から遠く離れ、地理的位置条件に劣り、かつその行政的 条件より付近において開発が全く進まない地域の実情により、相対的に需要は極端に弱い。恒見地区郊外の不動産市場 においては、取引の中心価格帯は総額で２５００万円、土地のみであれば５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求め る手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域はその行政的規制から賃貸目的建物の想定ができ ないため収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域に存する宅地の経済的地位は 凋落の一途であり、従前より厳しい開発規制 がかけられている状況下において、その需要 は皆無に等しい 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成 要因の新設等はなされていない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％