別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 宅造規制区域 (40,60) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 西4m市道 水道、下水 門司 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅　東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域に存する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するもの と予測する。生活利便性に劣る地域で需要は相対的に弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区郊外の既成住宅地域であり、その需要者は当該圏域に在住または地縁を有するエンドユーザーが中 心である。当該近隣地域は市街化調整区域に存し、中心市街地への接近性や生活利便性に劣ることから土地需要は弱く 、地価水準も下落傾向が続いている。市街化調整区域における土地取引が少なく、取引ごとの画地規模に差があること などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の既成住宅地域である。自用の不動産が中心のため貸家等の賃貸市場が未成熟で、規範性の 高い賃貸事例の収集が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を採用 しており、市場性を反映した実証的な価格を得た。よって、本件においては比準価格を標準とし、前年公示価格との整 合性を量り、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩 やかに回復している。門司区の人口は微減傾 向にあり、利便性等による住宅地の二極化が 進んでいる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。生活利便性に劣る住宅地域でその需要は相 対的に弱く、地価水準は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％