別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -15 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１ ｢羽山１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 小森江 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小森江駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾 向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の住宅地域一円。需要者は当地区に地縁を有する者が中心で、他区からの転入は少ない。比較的平 坦な古くからの既成住宅地域で、令和５年４月以降、小森江西小学校が小森江東小学校に統合される。周辺では今年前 半に価格水準の高い取引事例が見受けられ、需要が回復している。土地２５０㎡程度の中古戸建物件で、総額１，００ ０～１，５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い事例の価格を重視し他の価格を関連づけて求めており、市場性を反映し た説得力ある価格といえる。持家を中心とした戸建住宅地域で、地域的に新築賃貸アパートの建設を想定することが困 難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されるの で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化が進む中、土地取引件数は ほぼ横這いで推移している。古家付土地や急 傾斜地の取引価格の低下が続いている。 地域に変化はないが、対象標準地周辺の取引 事例価格等を検討した結果、地価は上昇して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％