別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０ ｢旧門司２－１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い傾斜地の既成住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 門司港地区の傾斜地の既成住宅地域である。特段の変動要因はなく、現状のまま推移していくものと予測される 。生活利便性が劣り、平坦部と比較し相対的に土地需要は弱く、地価水準は今後も緩やかな下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内の既成住宅地域一円と判定した。主な需要者は、地縁性を有する者が主体で外からの転入は少 なく、建物の新築はほとんど見受けられない。近隣地域は、傾斜地勢で周辺に利便施設が少なく、生活利便性が劣る住 宅地域であり、鉄道駅からも遠いため、依然として需要は減退基調にある。中心となる価格帯は、総額で土地は５００ 万円前後、中古住宅で７００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念 した。一方、比準価格は、近隣地域及びその周辺の事例を中心に求めた価格であり、市場性を反映した実証的な試算価 格で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少・高齢化が続く。経済 活動は、持ち直しの動きが見られるが、物価 高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも 見られる。 近隣地域は、門司港地区の傾斜地勢の住宅地 であり、自然災害への関心の高まり、生活利 便性重視の傾向から需要は平坦部に向い選好 性に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％