別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里東１丁目９番９ ｢大里東１－９－３５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 小森江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 小森江駅　南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢に位置する戸建住宅地域であり、地域に変動はなく当分の間現状を維持するもの予測する。生活利便性 は普通程度であるが、小規模画地の連坦する住宅地域で大里地区の中心部からやや離れており需要は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島本線沿線の門司区内の圏域。需要者の中心は、門司区内の居住者が殆んどを占め、同一需給圏外 からの転入者は見込めない。中心部からやや離れた傾斜地勢に展開する既存の住宅地で、利便性の面からまた、人口減 少・高齢化と言った背景的事情から、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円前後 、新築物件は殆どなく、中古建物付きで１５００～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公営住宅は近接しているもののアパート等の収益物件は殆んどなく、自用目的の取引が支配的である。画地規模は小さ く収益性を目論んだ賃貸市場は形成されておらず収益価格は試算できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価 格を重視し、周辺の公示地価格とのバランス、地域の価格形成要因の推移・動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念されるが希薄化ととも 住宅地への影響は殆ど見られない。その中で 、低金利財政出動による不動産価格の下支え に期待が集まる。 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化 はないが、より利便性の高い地域あるいは都 心回帰の影響を受け、弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％