別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -11 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区高砂町５４７番１１ ｢高砂町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 門司港 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の県道背後の既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。傾斜地勢で街路 及び門司ＩＣ以外の交通接近条件も劣り需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司港地区郊外を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等 で圏外からの流入は少ない。近隣地域周辺は概して傾斜地勢で街路及びＩＣ以外の交通接近条件も劣り古い建物が主で ある。よって、中古物件の取引が中心で需要は弱く、地価は継続的に下落傾向に推移している。取引の中心となる価格 帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で４００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、門司港地区郊外に位置する傾斜地勢の既成住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引が中心で画地 規模的にも賃貸用共同住宅の新規立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、門司港地区郊外等に 存する類似の取引事例と比準して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては 比準価格を標準に、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区では人口減少及び高齢化が進んでいる が大里地区等の平坦部では住宅地需要は底堅 い。一方、傾斜地や郊外の需要は弱く二極化 が拡大している。 門司港地区郊外の傾斜地勢の土砂災害警戒区 域内に位置する既成住宅地域で街路及び門司 ＩＣ以外の交通接近条件も劣ることから需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％