別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 59,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区庄司町７番８ ｢庄司町１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 門司港の旧市街地近くに存す る既成住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 門司港駅　東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 門司区の北部に位置する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと予測する。 地価については、底値に近い価格帯から概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区北部の住宅地域一帯である。主たる市場参加者は、門司区に地縁的選好性を有する個人や、小倉 北区に通勤する給与所得者が中心である。当該近隣地域は、傾斜地勢に形成された既成住宅地域で、高齢化等の影響を 受けやすいものの、地価は底値に近い状態にあり概ね横ばい傾向で推移している。地価水準については、１２０㎡程度 の土地で、概ね６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とし、居住の快適性が重視される郊外の既成住宅地域である。比準価格は門司区において 自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は自用目的を中心とし た住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格 を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均 よりも高く推移している。コロナ禍からの経 済回復に伴い、取引価格は全体的に上昇傾向 にある。 傾斜地に形成された既成住宅地域で、街路条 件が劣ることから市場における競争力に欠け るものの、底値に近く地価は概ね横ばいで推 移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％