別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字今在家２１４４番１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、下水 門司 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 門司駅　南東方 7.5km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に形成された戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。学校、スーパ ー等は比較的近くにあり、生活利便性は普通程度。中心部からやや距離があり地価は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区南東部の県道沿線地域を中心に隣接の小倉南区の一部を含む一円の住宅地域。需要者の中心は、 門司区内の居住者で地域に地縁性ある個人が殆んどを占め、同一需給圏外からの転入者は見込めない。付近にスーパー 小学校等はあるが、最寄門司駅までやや距離があり通勤等車両の利用が必須であり需要はやや弱含みである。取引の中 心となる価格帯は、土地のみで７００～８００万円程度、新築建物付きで２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 門司区中心部から距離のある郊外の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自用目的の取引が支配的 である。賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなかった。従って、自用目的の取引事例に基づいた比準価 格を重視し、周辺類似地域の公示地価格とのバランス、地域の価格形成要因の推移・動向の分析を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念されるが希薄化ととも 住宅地への影響は殆ど見られない。その中で 、低金利財政出動による不動産価格の下支え に期待が集まる。 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化 はないが、中心部から遠く、新興の住宅団地 あるいは都心回帰の影響を受け、弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％