別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区清滝３丁目１２番１３ ｢清滝３－１－５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 門司港 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。駅から比較 的近いが傾斜地勢で旧態依然とした感があり需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司港地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で圏 外からの流入は少ない。近隣地域周辺は駅から比較的近いが、傾斜地勢で古い建物が多く旧態依然とした感がある。よ って、中古物件の取引が中心で需要は相対的に弱く取引も少ないため、地価は下落傾向に推移している。取引の中心と なる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、門司港駅徒歩圏域に位置する傾斜地勢の既成住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引が中心で画 地規模的にも賃貸用共同住宅の新規立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、門司港駅等を最寄 り駅とする類似の取引事例と比準して試算した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、代表 標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区では人口減少及び高齢化が進んでいる が大里地区等の平坦部では住宅地需要は底堅 い。一方、傾斜地や郊外の需要は弱く二極化 が拡大している。 傾斜地勢の土砂災害警戒区域内の既成住宅地 域で、門司港駅まで徒歩圏域にあるものの古 い建物が多く旧態依然とした感があり需要は 相対的に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％