別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　都合　哲男   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３ ｢東門司２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小売 店舗も見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ門司港駅　北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は古くに形成された既存の住宅地域であるが、近隣にあったアーケード商店街がその機能を失って以降 地域の衰退傾向が著しく、地価は今後とも下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司港地区一円の住宅地域。需要者の中心は門司区在住、又は門司区周辺に地縁性を有する最終需要者 が中心となっている。門司港地区は高齢化率が高く、生活利便施設も廃業が続いたため、利便性が極めて悪くなってお り、そのため宅地の人気も高くない。門司区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で３０００万円、土地 のみであれば１０００万円以下が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上、比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手 法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適正な純収益の把握が困 難なため収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、付近の公示価格 等との均衡に留意し、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる影響は軽微で、住 宅地需要は旺盛であるが、利便性の悪い地域 や傾斜地勢の地域については底が見えない状 況が続いている 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成 要因の新設等はなされていない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％