鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -10407	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	西3.8m市道、中間画地		１中専都市公園 (60,160)
b	門司５Ｋ -10904	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	門司５Ｋ -20301	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、南東4.3m、角地		１住居 (80,200)
d	門司５Ｋ -10104	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、北西8m、角地		１住居 (70,200)
e	門司５Ｋ -20152	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西5.5m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,493	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	122,631	100 [ 126.1]	97,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 99,441	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,535	100 [ 106.1]	94,755		94,800
c	(　 ) 105,874	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	104,024	100 [ 108.2]	96,140		96,100
d	(　 ) 96,007	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,490	100 [ 97.6]	95,789		95,800
e	(　 ) 117,147	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	116,578	100 [ 120.0]	97,148		97,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,200 円／㎡]

北九州門司 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,077,683	646,816	2,430,867	1,900,000	530,867	（　0.9763） 518,285	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	13,639,079 円　　　　（　 61,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	ＬＳ2	198.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	13.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡、２ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	99.00	100.0	99.00	1,320	130,680	1.0	130,680
							1.0	130,680
2～	居宅	99.00	100.0	99.00	1,320	130,680	1.0	130,680
							1.0	130,680
～

～

～

計		198.00	100.0	198.00		261,360		261,360
								261,360

⑨年額支払賃料	261,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,136,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,136,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 125,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,010,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,077,683 円　　　　（　 13,801 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-10401	1,108 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,349 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-10402	1,622 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,816 円	3,136,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,816 円　（　　　　　　 2,901 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,900,000 円（　　　　　 8,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,077,683 円
②総費用	646,816 円
③純収益　①－②	2,430,867 円
④建物等に帰属する純収益	1,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	530,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,639,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州門司 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　吉次

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区上馬寄１丁目２番２５｢上馬寄１－２－１６｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	門司 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

大里地区平坦部に存する住宅
地域

街

路

５ｍ市道

交通

施設

門司駅　南西方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、大里地区平坦部の既成住宅地域である。中規模一般住宅、共同住宅等の利用を中心として推移して
いくものと予測される。需要は根強く地価は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区及び小倉北区に通勤する門司区居住者がほとんどを
占める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。比較的大規模な画地にあっては、ミニ開発もみられ、近隣地
域は根強い需要が存し、需給は堅調に推移している。土地のみで１，０００～２，０００万円程度が需要の中心となっ
ており、土地・建物で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収
益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、
土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年価格との整合性に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北九州市の経済は、緩やかに回復している。
住宅投資は横ばい圏内の動きとなっている。

門司区の人口は減少しており、高齢化も進ん
でいるが、近隣地域は、良好な住環境を維持
しており、戸建住宅需要が根強い地域である
。

対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -11006	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
b	門司５Ｋ -20152	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西5.5m、角地		近商 (100,200)
c	門司５Ｋ -20151	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	門司５Ｋ -10105	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m市道、北西6m、角地		１中専土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,930	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,092	100 [ 110.5]	95,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 117,147	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	116,578	100 [ 121.2]	96,186		96,200
c	(　 ) 119,043	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,543	100 [ 128.5]	94,586		94,600
d	(　 ) 67,391	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,297	100 [ 68.3]	95,603		95,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,300 円／㎡]

北九州門司 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,949,447	643,482	2,305,965	1,900,000	405,965	（　0.9763） 396,344	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	10,430,105 円　　　　（　 46,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	Ｓ2	198.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積５０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	99.00	100.0	99.00	1,265	125,235	1.0	125,235
							1.0	125,235
2～	居宅	99.00	100.0	99.00	1,265	125,235	1.0	125,235
							1.0	125,235
～

～

～

計		198.00	100.0	198.00		250,470		250,470
								250,470

⑨年額支払賃料	250,470 円　×　12ヶ月　＝　 3,005,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,005,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,885,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,949,447 円　　　　（　 13,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-21008	1,365 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-21007	1,233 ( 1,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,282 円	3,005,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,482 円　（　　　　　　 2,886 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,900,000 円（　　　　　 8,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,949,447 円
②総費用	643,482 円
③純収益　①－②	2,305,965 円
④建物等に帰属する純収益	1,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	396,344 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,430,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,800 円／㎡）