別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 黒潮 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒潮 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幡多郡黒潮町佐賀字本村片町８３８番１外 ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 北東4.5m町道 水道 土佐佐賀 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧佐賀町中心部の既成商業地 域 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 土佐佐賀駅南東方 390m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷、商業形態の変容等により商業性は年々低下している。背後住宅地との価格牽連性が強く、地価 は弱含みからやや下落傾向程度で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ１階店舗、２階住宅 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒潮町内の幹線道路沿道の商業地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者 である。近隣地域は中心部の既成商業地域であるが、四万十市への顧客流出や店舗経営者の高齢化等により出店希望者 は少ない。しかし、住宅地の観点からは街路、接近に優れ、居住の利便性が高い。津波対策の進捗や背後住宅地との価 格牽連性等により地価は弱含み傾向で推移している。中心価格帯は坪７．５～８万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 求めることができなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較等も適切に行われ ているものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成 要因の動向等にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による影響は限定的であるが、人口減 少、少子高齢化等の構造的な問題により、地 域経済は衰退傾向にある。 地域経済の低迷、店舗経営者の高齢化による 後継者不足等により商業性は低下し、住宅地 域化が進行している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％