別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 越知 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越知 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い国道背後の既成 住宅地域 東3.5m町道 水道、下水 西佐川 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 当町中心部における国道南側 背後の既成住宅地域 街 路 ３．５ｍ町道 交通 施設 西佐川駅北西方 5.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町中心部のうち国道南側背後における住宅地域で短期的には現状を維持するものと予測するが、人口減や高齢 化等の社会的構造の悪化とともに、中長期的には衰退を基調として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越知町～佐川町にかけての住宅地域全域である。特に越知町中心部、国道南側背後に位置する住宅地との 価格牽連性が高い。需要の中心は当町在住の一次取得者が典型的で周辺町村からの流入は少ない。当該地域は国道背後 における旧来からの住宅地域であるが、中心部や商業施設にも近接しており、少子高齢化から需要が減退する中、供給 が限定的であることから需給は低いながらも比較的安定的で、中心価格は概ね２万円／㎡半ばに収束すると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内では基本的に建物は自己使用によることが支配的で貸家への選好性が低いため、元本に見合うだけの賃料を獲得 する市場基盤が脆弱で、投資の観点より収益還元法は適用しなかった。他方、比準価格は取引が少ない市場との関連か ら事例を広範にわたって収集せざるを得なかったが、代替・競争関係に立つ有用な事例を採用することができ実証的な 価格が得られた。本件では比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるも のの、一次産業の不振や少子高齢化等の影響 が強く、地域経済は依然として軟調な状態が 進捗している。 過疎化や高齢化の進捗等に問題を抱えている が、既成住宅地域としての地域要因は概ね成 熟した状態にあり、地域要因に大きな変動は 認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％