別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 中土佐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中土佐 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南4m町道、東側道 水道 土佐久礼 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 久礼地区の幹線道路背後に位 置する中心部周辺の住宅地域 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 土佐久礼駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、今後も現環境を維持していくも のの、人口減少など構造的な要因や津波災害の懸念等により、需要は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中土佐町内の住宅地域一円であり、久礼地区の住宅地域につき代替性が高い。地域は久礼地区の 中心部周辺に位置し、幹線道路背後の住宅地域である。人口減少や少子高齢化など構造的な要因に加えて、津波災害の 懸念もあり、地価は下落基調が続いている。典型的な需要者は中土佐町内に地縁的選好性を有する個人エンドユーザー であり、土地は坪当たり６万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用の住宅等の取得を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であ ることから、元本と果実の関連性は薄く、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は 市場における実際の取引事例を基に試算されており、十分に説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中土佐 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中土佐町は人口減少や少子高齢化など構造的 な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、不 動産需要は全体的に減少傾向である。 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であ り、特段の変動要因はないが、人口減少、少 子高齢化や津波災害の懸念等により、地価は 弱含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％