別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いの 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町字西前田１１８６番１０ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 中小規模の低層小売 店舗が多い既成商業 地域 北7.5m町道 水道、下水 伊野 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いの町役場前電車終点付近の 近隣商業的地域 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 伊野駅北西方 300m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 現状維持が続くが、人口の減少、周辺の大型店舗への顧客の流出等により、商況は低迷が続いており地価の下落 傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧伊野町中心部の旧来からの商店街及び幹線道路沿いの商業地域並びにその背後の商業地域一円である 。当該地域は旧来からの商業地域であるが、郊外の大型店舗の開店等により、顧客の流出がみられ、商況は低迷が続い ている。取引自体が少ないが典型的需要者は、自己使用目的の地元法人及び個人事業者が中心とみられる。土地の中心 的価格帯は、坪当たり２３万円程度と把握されるが、需要は相当程度弱いと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層小売店舗が多い商業地域であるが、当該地域の商況は、低迷が続き、取引は自己使用目的が中心であ ると思料される。賃料水準の低下、空室の増加等を反映し、土地建物の新規投資に見合う賃料水準が形成されていない ため、収益価格は低位に試算され収益価格が規範となっていない状況である。よって、市場の動向を反映した比準価格 を標準とし、収益価格を参考に止め需要の弱含み傾向等も比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い一部の地域 の需要は比較的堅調だが、その他は、地域間 の競合及び人口減少等により需要は低調であ る。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％