別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町八田字馬場ノ西４５３番５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南4.1m町道 水道 伊野 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 八田地区の古くからの集落地 域 街 路 ４．１ｍ町道 交通 施設 伊野駅南方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、引き続き現状を維持するものと思料する。当該地域の土地需要は限定的であり 、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いの町及びその周辺の市街化調整区域内の農家集落等を中心とする住宅地域一円である。需要者は近隣 地域周辺の居住者が中心であり、地縁的選好性が強く他地域からの転入は殆どない。当該地域は現状維持が続くものと 予測され土地需要は希少であり、人口減少等を反映し、地価はやや弱含み傾向が続くと思料する。土地の中心的価格帯 は、坪当たり８万円前後が中心であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅と一般住宅が混在する既成集落であって、アパート等の収益物件は皆 無で自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益価格は試算せず、市場の動向を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格の均衡に留意のうえ、一般的要因及び需要の動向等も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -45                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 77.3] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域内の市場は、限定的であり、 人口減少及び浸水懸念から需要の低迷が続い ており、地価下落が続いている。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％