別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いの -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町駅東町８５番３外 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m町道 水道、下水 伊野 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いの町中心部の既成住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 伊野駅北東方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、地域要因の特段の変動はない。中心部の希少性が認められる住宅地域であり、地価 は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧伊野町中心部から東部及び高知市西部の住宅地域一円。需要者は、同町内在住の一次取得者を中心に、 高知市及び隣接市町村からの転入も若干みられる。住宅地域として熟成した地域で、西バイパスの開通による地価への 影響等は未だ顕在化していない。土砂災害警戒区域内に存するが、いの町中心部の希少性が認められる住宅地域で、地 価は安定的に推移すると予測する。土地は、坪当たり２０万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には、一般住宅のほかアパート等の混在も若干見られるが、新規の共同住宅の建築は殆どみられず、自 己使用目的の取引が中心である。当該近隣地域は、快適性が重視される住宅地域であり賃貸市場が未成熟であるため、 収益価格の試算は断念した。よって、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、一般的要因及び不動 産の需給動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い一部の地域 の需要は比較的堅調だが、その他は、地域間 の競合及び人口減少等により需要は低調であ る。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％