別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 とさ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   とさ -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 2,480,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐郡土佐町田井字田井町１４８０番５ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m町道 水道、下水 大杉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土佐町中心部付近の既成住宅 地域 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 大杉駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大幅な変化はないものと予測する。中心部の程近くに存する住宅地域で、相対的に利便性はやや高位 。少子高齢化等の要因により地価は下落基調であるものの、軽微な下落幅に留まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嶺北地区における住宅地域の圏域で、標準地は土佐町及び本山町の中心部付近の住宅地との代替性が強い 。需要者は地縁性を有する者が典型的。中心部の程近くに存する住宅地域で、住宅の建て替え等により良好な街並みが 維持されているものの、嶺北地区全体の少子高齢化により土地需要は希薄化しており、地価下落に歯止めが掛かり難い 状況にある。需要の中心価格帯は総額での把握は困難であるが、単価で５～６万円／坪前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郡部に存する戸建住宅地域で、合理的な賃貸借市場が形成されていないことや自己使用目的での土地取引が 支配的となっていることから、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、同一需給圏内 の類似地域等から事例を採用して要因比較を行い、補修正の程度や代替関係の強弱を加味して比準価格を試算しており 規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は様々な面で持ち直しの動きが続 いている。一方で町内の人口は減少傾向が続 いており、少子高齢化が進行中。 標準的使用や近隣地域の地価水準に大きな変 化を及ぼすような地域要因の変動は特に見ら れず、地価は前年並みの下落で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％