別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 東洋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東洋 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.

鑑定評価額 1,980,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅が混在する既成商 業地域 南東6.6m町道 水道、下水 甲浦 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    95 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 津波浸水想定区域内の旧街道 沿いに店舗兼居宅、一般住宅 が建ち並ぶ地域。 街 路 ６．６ｍ町道 交通 施設 甲浦駅南東方 970m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の人口減少に伴う商業地域としての役割の衰退を要因として、地価は周辺住宅地と同程度の下落率で推移し ている。地域内に変動はなく、当面は地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東洋町及び周辺町村の商業地域であると判断した。典型的需要者は、地域に地縁的選好性を有する町内 の個人事業者が中心である。需要は地域内在的で町外からの転入は極めて限定的である。近隣地域は古い近隣商業地域 で、人口減少及び少子高齢化が著しいため商業地としての役割は衰退しつつあり、商業地としての需要は極めて低調で ある。取引自体が少なく中心的価格帯の把握が困難であるが、中心価格帯は更地で坪当り５万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、町内商業地の取引件数が極端に少ないため広範囲にわたって採用せざるを得なかったが、各事例の要因比 較及び各補修正を適切に行い、市場の実勢を反映した信頼性を有する価格が得られた。一方、地域では自用の土地取得 を目的とする取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、賃貸建物の建築想定が現実的ではなく、収益還元法の適 用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東洋町の人口は県全体を上回る減少傾向にあ り、不動産需要は低迷している。 津波災害の危険性がある既成の近隣商業地域 で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％