別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 東洋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東洋 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡東洋町河内字王子前１８２番３ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m町道 水道、下水 甲浦 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   155 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部近郊の津波浸水想定 区域内にある既成住宅地域。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 甲浦駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部周辺に戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。東洋町の過疎化は継続して進行しているため、土地需要は 低調である。地域に変動はなく、地価は当面の間、下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東洋町及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。 土地需要は地域内在的で、需給圏外からの流入は殆どない。地域は人口減少、地域住民の高齢化等の社会的構造に関す る要因に加え、津波災害に対する警戒感等から不動産需給は低調で、地価の下落傾向が継続している。取引件数が少な いため地価水準の把握が困難であるが、坪当たり４．５万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引件数が少ない中で代替競争関係を有する事例を採用し、要因比較及び各補修正を適切に行い、市場の実 態を反映した客観的かつ実証的な試算価格が得られた。一方、地域内では自己使用を目的とした土地取引が中心で、さ らに人口減少、地域住民の高齢化から賃貸需要は見いだせず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断 念した。以上より、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東洋町の人口は県全体を上回る減少傾向にあ り、不動産需要は低迷している。 津波災害の危険性がある既成の住宅地域で、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％