鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知香美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＡＩ -6025	香美市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、西1m、角地		近商 (80,300)
b	２３０１ＨＨ -303	香美市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.1m市道、北1m、二方路		２住居 (60,200)
c	２３０１ＡＩ -6023	香美市		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m県道、中間画地		商業駅前広場計画区域 (80,400)
d	２３０１ＥＫ -4005	香美市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13.5m国道、西6.5m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,672	100 [ 80.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,458	100 [ 91.0]	59,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,800
b	(　 ) 48,416	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	53,946	100 [ 90.2]	59,807		59,800
c	(　 ) 73,589	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,793	100 [ 117.8]	60,096		60,100
d	(　 ) 79,500	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	73,594	100 [ 123.2]	59,735		59,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	その他	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,800 円／㎡]

高知香美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,190,864	640,020	2,550,844	2,444,470	106,374	（　0.9443） 100,449	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,969,588 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知香美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	78.75	Ｓ3	236.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	5.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２・３階住宅（３ＬＤＫ各階１戸）

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

屋内階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.75	89.8	70.75	1,637	115,818	3.0	347,454
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.75	89.8	70.75	1,200	84,900	1.0	84,900
							0.0	0
3～ 3	住宅	78.75	89.8	70.75	1,220	86,315	1.0	86,315
							0.0	0
～

～

計		236.25	89.8	212.25		287,033		518,669
								0

⑨年額支払賃料	287,033 円　×　12ヶ月　＝　 3,444,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,444,396 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 258,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,186,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	518,669 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,190,864 円　　　　（　 30,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-4001	2,032 ( 2,000)	100 [100.0]	[ 96.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,641 円/㎡　月額支払賃料（　 1,637 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-6001	2,182 ( 2,147)	100 [100.0]	[ 98.1] 100	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知香美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,500 円	32,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,220 円	3,444,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 640,020 円　（　　　　　　 6,214 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 236.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,444,470 円（　　　　　 23,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,190,864 円
②総費用	640,020 円
③純収益　①－②	2,550,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,444,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	106,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
高知香美 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知香美 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　猪野　裕之

TEL.

鑑定評価額

6,160,000 円

１㎡当たりの価格

59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香美市土佐山田町西本町１丁目９６番｢土佐山田町西本町１－６－２０｣				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域	北7.5m市道	水道、下水	土佐山田 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 45 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの香美市中心商店街
（えびす商店街）

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

土佐山田駅南西方

240m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は古くからの小規模店舗等が多い商業地域である。地域内に格別の変動要因はない。今後は住宅地とし
ての混在化が進行するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、香美市内の住商混在地を含む商業地が存する圏域である。近隣地域は駐車場のない小規模小売店舗、店
舗併用住宅が多く、同市内及び隣接の郊外型店舗等への顧客流出等により、商況及び繁華性は劣る状況となっている。
主たる需要者は個人事業者が中心である。総額については取引規模が個別的で、中心価格帯の把握は困難であるが、坪
当たり１９．８万円程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年の建築費高騰の影響に加え、商業収益力の低下等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格
は他の試算価格より低位に得られた。一方で比準価格は、各補修正、各要因比較も適切に行われていると認められるこ
とから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討も踏まえ、市場の価格形成要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南国 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[140.7]

[100.0]
100

59,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ロシアによるウクライナ侵攻、米国の金利上
昇等による過度円安傾向等、景気の先行き不
透明感は継続している。

繁華性及び収益性の低下、商店街の住宅地へ
の移行が観察される。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +30.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知香美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＡＩ -6023	香美市		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m県道、中間画地		商業駅前広場計画区域 (80,400)
b	２３０１ＡＩ -6006	香美市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２３０１ＨＨ -303	香美市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.1m市道、北1m、二方路		２住居 (60,200)
d	２３０１ＡＩ -6025	香美市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、西1m、角地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,589	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,793	100 [ 115.4]	61,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,300
b	(　 75,758) 75,758	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,000	100 [ 128.1]	58,548		58,500
c	(　 ) 48,416	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	53,946	100 [ 90.7]	59,477		59,500
d	(　 ) 44,672	100 [ 80.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,458	100 [ 91.1]	59,778		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +32.5
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	その他	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,800 円／㎡]

高知香美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,190,120	641,421	2,548,699	2,444,470	104,229	（　0.9443） 98,423	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,929,863 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知香美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	78.75	Ｓ3	236.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	5.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住居（２ＬＤＫ、各階１戸）を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

屋内階段、共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.75	89.8	70.75	1,670	118,153	4.0	472,612
							0.0	0
2～ 3	住宅	78.75	89.8	70.75	1,210	85,608	1.0	85,608
							0.0	0
～

～

～

計		236.25	89.8	212.25		289,369		643,828
								0

⑨年額支払賃料	289,369 円　×　12ヶ月　＝　 3,472,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,472,428 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,184,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	643,828 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,190,120 円　　　　（　 30,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-8001	1,112 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,676 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-8002	1,513 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	1,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知香美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,500 円	32,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,621 円	3,472,428　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 641,421 円　（　　　　　　 6,227 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 236.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,444,470 円（　　　　　 23,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,190,120 円
②総費用	641,421 円
③純収益　①－②	2,548,699 円
④建物等に帰属する純収益	2,444,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,929,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）