別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 高知香南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香南 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香南市香我美町山北字尻神１６０１番１外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い古く からの住宅地域 東4.8m市道、南側道 水道 香我美 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    15 ｍ、南   340 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧香我美町北部の山間の農家 集落地域。 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 香我美駅　北方 6.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はない。地価はやや下落傾向が続くと予測する。なお、「宮の西遺跡」に属する。周囲 には「浅上王子宮」がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地（効用なし）　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香我美町山北を中心にその周辺の農家集落地域である。典型的な需要者は自己の居住目的で取得する近 隣在住や地縁的選好性を有する個人及び農家層である。圏域外からの流入は少ない。町内では庁舎周辺、香南かがみＩ ・Ｃに近接する平坦部の土地重要が強い。市場原理が働きがたく、需要者の選好が一定しないことから取引規模が個別 的であって総額は把握しがたいが、坪当たり４．５万円程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は賃貸需要は殆どなく収益価格に規範性はないため試算しなかった。一方で、比準価格は、事例の価格時点は 古いものの、時点修正及び要因比較が可能である。需要が内在化した地域は一般的に取引の個別性が強く、試算価格の 分散幅が大きいのが通常のところ、僅少の範囲内に収斂しその妥当性を証明できた。よって、実証性を保持する比準価 格を採用し、市場の価格形成要因の動向を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ロシアによるウクライナ侵攻、米国の金利上 昇等による過度円安傾向等、景気の先行き不 透明感は継続している。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％