別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 土佐清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市旭町４７４番２ ｢旭町１２－３｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地外縁部に位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え災害懸念から近隣地域に対する需要は減退している。感染症による影響は軽微であるが、 地域経済の衰退等により、地価は、弱含みからやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及び周辺に所在する住宅地域である。主たる需要者は市内に居住する個人であり圏域外か らの流入は少ない。近隣地域は居住の利便性は高いものの、災害懸念等から需要は周辺の土地区画整理事業地やグリー ンハイツ等の高台に吸収されている。地域経済の低迷に周辺商業地域の衰退が相俟って需給は緩和している。直近では 地価下落率の縮小が認められるものの下落が継続している。中心価格帯は更地で７．５～８万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引が中心であることや収益獲得目的での賃貸建物が見られず、共同住宅の想定が現実的で ないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格 が得られた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 97.6] [101.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による影響は限定的であるが、人口減 少、少子高齢化等の構造的な問題により、地 域経済は衰退傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、地域経済の低迷、災害懸念等により、当該 地域に対する需要は減退している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％