別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宿毛 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市宿毛字鷺洲５３４０番１０ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、営業所が 多い県道沿いの商業 地域 南11m県道、東側道 水道、下水 宿毛 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   205 ｍ、南   105 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部県道沿いの商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 宿毛駅南方 620m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海部県道沿いの商業地域であるが、商業繁華性の衰退が著しく、浸水懸念もあり、地価は今後も下 落基調で推移するものと予測する。また、第８波と言われる新型コロナの感染動向に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宿毛市郊外の路線商業地域を中心に、同市の商業地域並びに商住混在地域一円に及ぶものと判断した。 典型的な需要者としては、小売店舗や事務所等を営む個人事業者や法人等が想定されるが、商況が低迷する中、津波に よる浸水懸念は根強く、土地需要は極めて低調で、地価下落が継続している。新型コロナの影響は今のところ小さいが 、第８波と言われる感染拡大には今後留意する必要がある。地価水準は坪当たり８～８．５万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は臨海部の商業地域であるが、当該地域では従来より自用目的の取引が主体である。加えて、低迷する商況を 背景に賃貸需要は極めて低調で賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を試算することができなかった。従って、実際 の取引事例から試算された実証的で客観的な価格である比準価格を中心とし、価格形成要因や地域経済の動向等を総合 的に勘案し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地域では、人口減や浸水懸念、コロナ禍 の影響等により、商況の低迷や地価下落が続 いている。Ｒ４年５月、市役所庁舎が希望ヶ 丘に移転した。 浸水懸念の影響等により商業繁華性の減退に 歯止めがかからないが、地価は周辺の住宅地 域の水準に近づいており、下落率は若干縮小 。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％