別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宿毛 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市中央７丁目２０７２番１ ｢中央７－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 東宿毛 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に所在する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 東宿毛駅北西方 720m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中心市街地の住宅地域であるが、浸水懸念等から地価は下落基調で推移している。地域要因等に変動 はみられず、地価下落は継続するものと予測する。第８波と言われる新型コロナの感染動向に留意が必要。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宿毛市の中心市街地及びその周辺部の住宅地域一円であると判断した。近隣地域は中心市街地の住宅地 域で生活利便性の高い地域である。典型的な需要者としては自用目的の個人が想定される。宿毛市内の住宅地域では、 浸水懸念から高台の住宅地域に人気が集中しており、近隣地域では地価下落が続いている。コロナ禍の影響は今のとこ ろ小さいが、第８波と言われる感染拡大には留意する必要がある。地価水準は坪あたり８～９万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅地域であるため、賃貸市場は形成されておらず、収益価格を 試算することができなかった。そのため、実際の不動産市場で成立した客観的で実証的な価格である比準価格を中心と し、近隣地域の価格形成要因や地域経済の動向等を総合的に勘案し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [104.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域においては、人口減や浸水懸念等か ら土地需要は低調な状態が続いている。Ｒ４ 年５月、市役所庁舎が高台の希望ヶ丘に移転 した。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、津波による浸水懸念により土地需要は低調 で、地価下落が続いている。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％