別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宿毛 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市高砂５３８７番１１１ ｢高砂１４－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南7m市道 水道、下水 宿毛 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部に位置する区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 宿毛駅南西方 1.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海部の住宅地域で、浸水懸念等から地価は下落基調が続いている。地域要因等に変動はみられず、 地価は今暫く下落基調で推移するものと予測する。第８波と言われる新型コロナの感染動向に留意が必要。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宿毛市の中心市街地及びその周辺部の住宅地域一円であると判断した。近隣地域は浸水懸念の大きな地 域であるが、量販店等に近く生活利便性は高い。典型的な需要者としては自用目的の個人が想定される。現下の宿毛市 内では、浸水懸念から高台の住宅地域に需要が集中しており、近隣地域の地価は下落基調が続いている。コロナ禍の影 響は今のところ小さいが、第８波とも言われる感染動向には留意する必要がある。地価水準は坪あたり８万円弱程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅地域で、共同住宅もみられるものの戸建住宅が中心であり、賃貸市場は形成されていない。この ため収益価格を試算することができず、比準価格の試算のみ行った。従って、実際の取引事例から求められた実証的か つ客観的な価格である比準価格を中心とし、価格形成要因や地域経済の動向等を総合的に勘案し、上記の通り鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域においては、人口減や浸水懸念等か ら土地需要は低調な状態が続いている。Ｒ４ 年５月、市役所庁舎が高台の希望ヶ丘に移転 した。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、浸水懸念等により土地需要は低調で、地価 下落が継続している。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％