別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須崎 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須崎市東糺町７２番 ｢東糺町３－２９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,240) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.6m市道 水道 須崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に所在する利便性が高 い住宅地域 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 須崎駅南西方 800m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の小学校に近接する住宅地域である。災害懸念から宅地需要は減退傾向にあるものの、周辺での図書館等 複合施設への期待感等により、地価は弱含みからやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須崎市中心部及び周辺の住宅地域である。主な需要者は市内に居住する個人であり圏域外からの流入も認 められる。近隣地域は中心市街地に位置する街路条件がやや劣る住宅地域である。利便性は高いものの、災害懸念によ る丘陵地への需要のシフト等により、近隣地域に対する需要は減退している。長期に亘る地価下落を経て、周辺での図 書館等複合施設への期待感等により近年の下落率は縮小傾向にある。中心価格帯は１０万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う 賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができな かった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [ 73.4] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による影響は限定的であるが、基幹産 業の不振等による地域経済の低迷、自然災害 に対する警戒感等により不動産需給は低調で ある。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.8 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％