鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土佐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＭＹ -3066	土佐市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、北1.6m、二方路		（都） (60,200)
b	２３０１ＭＹ -3048	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m市道、中間画地		（都） (70,246)
c	２３０１ＭＹ -3050	土佐市		更地	（　）	長方形	北6.9m市道、南4.4m、二方路		（都） (80,300)
d	２３０１ＧＮ -205	土佐市		底地	（　）	不整形	北東4m市道、西1.6m、二方路		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,588	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.7]	42,293	100 [ 102.7]	41,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,200
b	(　 ) 42,333	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	42,769	100 [ 103.4]	41,363		41,400
c	(　 ) 43,000	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,968	100 [ 100.0]	41,968		42,000
d	(　 14,002) 28,004	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	30,592	100 [ 72.9]	41,964		42,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,800 円／㎡]

土佐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,779,173	556,770	2,222,403	2,147,270	75,133	（　0.9443） 70,948	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,391,137 円　　　　（　 9,340 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	5.3 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	96.0	96.00	1,473	141,408	2.0	282,816
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	94.0	94.00	1,178	110,732	2.0	221,464
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		252,140		504,280
								0

⑨年額支払賃料	252,140 円　×　12ヶ月　＝　 3,025,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,025,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,131 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,774,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	504,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,779,173 円　　　　（　 18,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-5101	1,561 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-501	1,579 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,770 円	3,025,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,770 円　（　　　　　　 3,737 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,147,270 円（　　　　　 14,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,779,173 円
②総費用	556,770 円
③純収益　①－②	2,222,403 円
④建物等に帰属する純収益	2,147,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,391,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,340 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
土佐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土佐 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　横川　浩幸

TEL.

鑑定評価額

6,230,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他）都市機能誘導区域
	1:5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南6.9m市道	水道	伊野 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 175 ｍ、西 55 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土佐市中心部に位置する低層
店舗、併用住宅が混在する既
成の商店街。

街

路

６．９ｍ市道

交通

施設

伊野駅南方

7.6km

法令

規制

（都）
(70,300)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は古くから存する商業地域であるが、近年バイパス整備が進行し郊外型店舗へ顧客流出が進み衰退傾向
にある。近年下落幅は縮小傾向にあるが今後も地価の微減傾向は続くと予想する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は土佐市内に存する既成商業地域である。需要者は土佐市及び周辺地域の個人事業主が中心と考えられる。
個人商店を主とした中小規模の商店や店舗兼住宅が建ち並ぶ地域で有るが、最近はバイパス整備等に伴う郊外型量販店
の出店が相次ぎ商業地域としては衰退が著しい。商業用地としての需要は少なく住宅用地としても平均的な画地規模・
形状等から需要は限定的である。地価の下落幅は近年やや小幅傾向ながら弱含み傾向は今後も続くと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では貸店舗も散見されるが、近年は空室が多く空き店舗も多い。賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水
準が形成されず、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、比較的
最近の事例で位置的条件、規模等類似の事例から試算したもので規範性は十分確保出来た。以上により、比準価格を標
準とし、収益価格を参考にして、価格形成要因の動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題
の影響は長引き、今後の地価への影響は不透
明な状況。

市内中心部に旧来から有る近隣商業地域であ
るが、バイパス整備、郊外型大型店舗の開店
等の影響で閉店する店舗も多く、地価も影響
受けている。

個別的要因には変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

土佐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＭＹ -3066	土佐市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、北1.6m、二方路		（都） (60,200)
b	２３０１ＭＹ -3072	土佐市		建付地	（　）	長方形	南8.7m市道、西2.8m、角地		（都） (80,300)
c	２３０１ＭＹ -3039	土佐市		更地	（　）	不整形	北7.6m市道、東2.2m、角地		（都） (80,300)
d	２３０１ＭＹ -3049	土佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、西1.8m、二方路		（都） (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,588	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.7]	41,604	100 [ 100.7]	41,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 26,236	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 55.0]	100 [ 102.0]	45,317	100 [ 108.5]	41,767		41,800
c	(　 ) 13,954	100 [ 50.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	40,465	100 [ 96.5]	41,933		41,900
d	(　 ) 61,900	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.4]	59,002	100 [ 139.1]	42,417		42,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.5
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -33.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,800 円／㎡]

土佐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,835,586	615,297	2,220,289	2,132,410	87,879	（　0.9443） 82,984	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,627,137 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）都市機能誘導区域	70 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	5.3 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	96.0	96.00	1,482	142,272	2.0	284,544
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	94.0	94.00	1,185	111,390	2.0	222,780
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		253,662		507,324
								0

⑨年額支払賃料	253,662 円　×　12ヶ月　＝　 3,043,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,043,944 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,830,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	507,324 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,835,586 円　　　　（　 19,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-501	1,579 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＭＹ（賃貸）　　　　-501	1,294 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,197 円	3,043,944　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,297 円　（　　　　　　 4,130 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,132,410 円（　　　　　 14,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,835,586 円
②総費用	615,297 円
③純収益　①－②	2,220,289 円
④建物等に帰属する純収益	2,132,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）