別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 土佐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐市高岡町字光本屋敷乙３１５２番６外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する郊外の住宅地 域 南4m市道 水道 伊野 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地北部に位置する住 宅地域 街 路 基準方位北４．０ｍ 市道 交通 施設 伊野駅南方 6.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地が広がる戸建住宅地域であり、土佐市内の需給動向を考慮すれば今後も現状の利用状況で推移し、地 価の微減傾向も続くと考えられる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土佐市内中心部及び周辺地域の住宅地域であり、土佐市に地縁を有する者が需要の中心となる。近隣地域 は土佐市中心部から少し離れた地域であり利便性は中心部の住宅地域と比較すればやや劣る。しかし、国道５６号線バ イパスや土佐ＩＣ、郊外大型量販店からほど近く交通利便性は良いので近年地価下落率は縮小されつつ有る。周辺の土 地の取引価格は９万円～１０万円／坪前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での土地取引が多い為賃貸市場は未成熟と考えられ収益還元法は適用しなかった。他方、近 時に土佐市内で発生した信頼性の高い複数の取引事例を基に比準価格を試算した。補正・修正等適切であり信頼性は大 変高い。当該地域は居住の快適性・利便性が重視される地域である事から近時の取引価格を重視して価格決定される事 が一般的なので比準価格を標準とし価格形成要因の動向等にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土佐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [146.4] [104.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題 の影響は長引き、今後の地価への影響は不透 明な状況。 市内中心部に近い比較的利便性の高い住宅地 域であり、地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因には変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％