別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 南国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市大ソネ字室屋敷甲２３６２番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、下水 後免 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部近くの利便性の高い既 存住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 後免駅　南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地周辺の利便性の良好な住宅地域として、現在の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市中心部周辺の住宅地域である。主な需要者は南国市居住の個人であるが需給圏外からの流入も認め られる。近隣地域は各種利便施設に近接し利便性が高い。災害懸念等から市沿岸部等からの流入が認められ広域的な需 要が見られる。周辺での都市計画道路整備事業の影響等もあり、地価の上昇が継続している。価格水準は更地で２２万 円～２３万円／坪程度が中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。周辺地域には、共同住宅もみられるが、土地価格に見合う賃料 水準が形成されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかっ た。近隣地域は、戸建住宅地域であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標 準とし、需給動向等も考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格の高騰等の不透明な状況が続いてい るが、緩和的な金融環境の下支え等は継続し 、条件の良い住宅地の需要については比較的 安定的である。 中心市街地周辺の利便性が高い住宅地域とし て当該地域の安定的な需要が継続している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％