別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安芸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸市庄之芝町１３６４番３ ｢庄之芝町７－１７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が多い既成住宅地 域 南4m市道 水道、下水 あき総合病院前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 あき総合病院前駅　南 東方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸市の中心市街地及びその周辺部の一般住宅地域一円。市内中心街に位置し生活利便性が高い住宅地 域であるが、浸水懸念・人口減少による需要不足及び市役所庁舎移転等による北部への街の重心移動から取引は近年少 なく、地価は下落が続く。典型的な需要者層は自己使用目的に取得する一般所得者層。総額については取引規模が個別 的であって把握しがたいが、１０万円／坪程度が中心と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては、自己使用目的の取引が支配的で投資物件としての市場が未成熟であり収益価格が規範とならない ため収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は市場の規範となっているところ、近隣地域に近接した地域内を 中心に競合の範囲内にある要因比較可能な事例により価格決定したことから実証性が高い。そこで、規範性の高い比準 価格を採用し、市場における需給の変化及び代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 89.0] [104.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子・高齢化及び震災の浸水懸念 から需要の内在化、北部への移行が徐々に進 行する。コロナ禍による経済的な影響は顕在 化していない。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％