別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 室戸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室戸 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室戸市浮津字北鎌原６７番１ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 事務所 ＲＣ2 店舗、営業所等が多 い県道沿いの商業地 域 北西12m県道 水道 奈半利 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   195 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道椎名室戸線沿いの中心的 商業地域にある。津波浸水想 定区域内にある。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 奈半利駅南東方 24.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、地域経済の低迷等の影響で年々地域の市場規模は縮小しており、当該地域及び周辺地域は閉鎖店も多 くなって来た。津波被害懸念から地価は落傾向であり、今後も続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室戸市内幹線道路沿いの中心的商業地域一帯。需要者は市内在住者向けの小売りやサービス業を営む個 人及び法人の事業者が中心である。当該地域は市内一の繁華性がある路線商業地域である。少子高齢化の進行や基盤と なる地域経済の疲弊等地方圏特有の状況を反映して、投資意欲のある事業者が不在で商業地需要は低調である。取引自 体少ないなか、継続的な地価の下落傾向を考え、地価水準は１２万円／坪前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、幹線道路（県道）沿いに量販店等が存する利便性のある中心商業地域にある。疲弊した地域経済を背景に 収益性は低く、店舗又は店舗兼共同住宅を想定しても投資採算性の観点から非現実的であり、収益価格の試算は行わな い。市場の典型的需要者は利便性や居住の快適性の観点から不動産の購入を決定する者で、各補修正、各要因比較等が 適正である実証性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 71.5] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題 の影響は長引き、今後の地価への影響は不透 明な状況。 近隣地域に特段の変動は無い。少子高齢化の 影響が顕著で、投資意欲のある事業者も不在 である。地価は下落傾向で推移している。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.7 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％