別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高知 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 9-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市仁井田字朝日ヶ丘４５９６番外 ②地積 　(㎡) 30,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 3:1 工場 工場、倉庫等が多い 臨海型工業地域 西15.5m道路、北側道 水道 高知 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   250 ｍ、南   280 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 木材団地 街 路 １５．５ｍ道路 交通 施設 高知駅南東方 7.4km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市仁井田地区を中心に高知市内及び周辺市町村の工業地域一円。近隣地域は浦戸湾沿岸に位置し高知 新港、高知南ＩＣに近接し工業地域としての利便性を有しているが、震災の津波懸念、工業港区の臨港地区であり用途 限定があること等から需要は停滞している。典型的な需要者層は臨港地区内の規制に見合った業種の大手から地元法人 。取引規模は個別的に分散幅が大きく把握し難いが坪当たり３．６万円程度が中心価格帯であると推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては、大規模工場の賃貸市場が未成熟であり規範となっていないため収益価格試算しなかった。一方、 比準価格は、大規模工業地の取引自体が少ないなか、比較対象となる事例を選択のうえ、厳密に時点修正、要因分析を 行った結果、僅少の範囲内に比準価格は収斂しその妥当性を確保できている。よって、実証性を保持する比準価格を採 用し、一般的要因・地域要因の変動状況及び他の標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [168.3] [103.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的なインフレ傾向、原材料不足、金利上 昇、円安等から企業の新規設備等への投資は 選別的になってきている。コロナ禍の影響は 顕現していない。 特筆すべき変動は認められない。 特筆すべき変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％