鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1026	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	２３０１ＨＨ -1006	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、南4.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,480)
c	２３０１ＬＭ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	２３０１ＨＨ -1029	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m市道、東4.5m、南3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,039	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,724	100 [ 99.0]	264,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 185,265	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	179,816	100 [ 69.6]	258,356		258,000
c	(　 ) 221,239	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	191,420	100 [ 72.2]	265,125		265,000
d	(　 ) 148,870	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 65.0]	100 [ 107.0]	202,489	100 [ 78.0]	259,601		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

高知 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,041,033	4,291,425	15,749,608	12,883,200	2,866,408	（　0.9482） 2,717,928	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	54,358,560 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	ＲＣ3	781.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	281 ㎡	18.0 m x 15.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し店舗

⑦有効率　 80.4 ％
の理由

標準的使用及び個別的要因を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	252.00	83.0	209.25	4,569	956,063	3.0	2,868,189
							0.0	0
2～ 2	店舗	252.00	83.0	209.25	2,285	478,136	3.0	1,434,408
							0.0	0
3～ 3	店舗	252.00	83.0	209.25	1,828	382,509	3.0	1,147,527
							0.0	0
塔屋～	ＰＨ	25.00

～

計		781.00	80.4	627.75		1,816,708		5,450,124
								0

⑨年額支払賃料	1,816,708 円　×　12ヶ月　＝　 21,800,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,800,496 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,809,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,991,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,450,124 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,041,033 円　　　　（　 71,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＨＨ（賃貸）　　　　-1003	4,483 ( 4,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,580 円/㎡　月額支払賃料（　 4,569 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-101	2,632 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	4,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,090,025 円	21,800,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,372,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,291,425 円　（　　　　　　 15,272 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 781.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,883,200 円（　　　　　 45,848 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,041,033 円
②総費用	4,291,425 円
③純収益　①－②	15,749,608 円
④建物等に帰属する純収益	12,883,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,866,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,717,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,358,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高知 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-12

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　森澤　博之

TEL.

鑑定評価額

73,100,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市帯屋町１丁目１７０番外｢帯屋町１－９－７｣				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1.2:1	店舗兼住宅ＲＣ5	小売店舗が建ち並ぶアーケードの商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	高知 980m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地域の中核を成すア
ーケード商店街

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

高知駅南西方

980m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

県内随一の繁華性を誇るアーケード商店街であり、感染症拡大による収益性の低下がみられていたが、最近は経
済正常化の動きが加速しており、人流の回復傾向であり、暫くは地価は回復傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、高知市中心商業地域一円であり、アーケード商店街につき代替性が高い。帯屋町アーケード商店
街に各種店舗が連坦する中心的な商業地であり、県内随一の繁華性を誇っており、潜在的な需要も高い。感染症拡大以
降、収益性は低下していたが、最近、経済正常化の動きが加速しており、人流の回復もみられ、地価に持ち直しの動き
が見られる。典型的な需要者は県内外の法人及び投資家等であり、地価は坪当たり８０～１００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建
物が生み出すであろう純収益をもとに試算しており、収益性を反映した価格であるが、昨今の賃料水準の低下や空室率
の上昇、建築費の高騰等により、新規投資への採算性が低下しており、低位に試算された。よって、説得力の高い比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 217,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 81.6]

[100.0]
100

265,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は収まっていない
が、経済正常化の動きが加速しており、人流
の回復傾向もあり、不動産需要に持ち直しの
動きがみられる。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響は薄れ
ており、経済正常化の動きが加速しており、
人流の回復もあり、地価は持ち直しの動きが
みられる。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1006	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、南4.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,480)
b	２３０１ＬＭ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
c	２３０１ＬＭ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
d	２３０１ＬＭ -103	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,265	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,543	100 [ 68.0]	265,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 221,239	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	191,420	100 [ 74.3]	257,631		258,000
c	(　 ) 244,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,968	100 [ 93.6]	261,718		262,000
d	(　 ) 760,572	100 [ 250.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	263,402	100 [ 94.7]	278,144		278,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

高知 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,989,307	4,222,565	15,766,742	12,672,000	3,094,742	（　0.9482） 2,934,434	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	58,688,680 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	252.00	ＲＣ3	781.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	281 ㎡	18.0 m x 15.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階フロア貸しの店舗

⑦有効率　 80.4 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	252.00	83.0	209.25	4,340	908,145	6.0	5,448,870
							0.0	0
2～ 2	店舗	252.00	83.0	209.25	2,470	516,848	4.0	2,067,392
							0.0	0
3～ 3	店舗	252.00	83.0	209.25	1,670	349,448	3.0	1,048,344
							0.0	0
塔屋～	ＰＨ	25.00

～

計		781.00	80.4	627.75		1,774,441		8,564,606
								0

⑨年額支払賃料	1,774,441 円　×　12ヶ月　＝　 21,293,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,293,292 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,384,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,909,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,564,606 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,989,307 円　　　　（　 71,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-101	2,632 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	4,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,362 円/㎡　月額支払賃料（　 4,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＨＨ（賃貸）　　　　-101	3,183 ( 3,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	4,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,064,665 円	21,293,292　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,350,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,222,565 円　（　　　　　　 15,027 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 781.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,672,000 円（　　　　　 45,096 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,989,307 円
②総費用	4,222,565 円
③純収益　①－②	15,766,742 円
④建物等に帰属する純収益	12,672,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,094,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,934,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,688,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）