鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＤＫ -111	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３０１ＨＨ -1085	高知市		建付地	（　）	台形	南20m市道、北西6m、角地		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	２３０１ＡＩ -114	高知市		更地	（　）	不整形	南東27m県道、北西4m、二方路		２住居 (70,200)
d	２３０１ＪＨ -106	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,525	100 [ 82.0]	167,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 120,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	118,690	100 [ 80.0]	148,363		148,000
c	(　 ) 114,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	128,001	100 [ 88.0]	145,456		145,000
d	(　 ) 93,713	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	115,286	100 [ 78.0]	147,803		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

高知 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,389,557	2,205,280	8,184,277	3,606,400	4,577,877	（　0.9450） 4,326,094	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	86,521,880 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	1,049 ㎡	20.4 m x 57.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	2,550	918,000	4.0	3,672,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		918,000		3,672,000
								0

⑨年額支払賃料	918,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,355,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,672,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,389,557 円　　　　（　 9,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-1001	2,118 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,559 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＪＨ（賃貸）　　　　-101	1,911 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,000 円	49,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,480 円	11,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,164,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,500 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,205,280 円　（　　　　　　 2,102 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,606,400 円（　　　　　 3,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,389,557 円
②総費用	2,205,280 円
③純収益　①－②	8,184,277 円
④建物等に帰属する純収益	3,606,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,577,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,326,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,521,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-9

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　小坂　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市東秦泉寺字銕炮築地１２２番１外				②地積　(㎡)	1,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:3	店舗兼事務所Ｗ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南25m県道、背面道	水道、下水	薊野 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 55 ｍ、南 35 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北環状線沿いの路線商業地域

街

路

２５ｍ県道、二方路

交通

施設

薊野駅　西方

1.3km

法令

規制

近商
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市の幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一円。ＩＣと同市内を結ぶほか大型ＳＣ、電気店、日赤病
院等が所在し交通量の多い路線商業地域であり有数の顧客吸収力を有する。現役世代を中心とする人口減少から新規投
資の活性化まで至っていないが地価は安定的に推移する。典型的な需要者は全国から地元までの法人事業者であり、総
額については取引規模が個別的で相場として見いだし難いが５０万円／坪前後が中心価格帯であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収益性を反映して取引された事例につき厳格な分析及び要因比較等を行っており、現実の事業用物件の市
場取引の実態を捉えた実証的な価格となっている。一方で、収益価格は、当該地域が自己使用又は借地利用が中心によ
る収益獲得が中心であって、賃貸による投資市場の成熟度が低いため低位に試算された。よって、実証性に優る比準価
格を重視し、収益価格を比較考量、市場の状況の検討を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    148,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ対策から個人消費は見かけ堅調で
あるが新規投資に結びつくほどの状況になく
様子見傾向にある。コロナ禍の影響は地価に
顕現していない。

特筆すべき変動は認められない。

特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

高知 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1019	高知市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m市道、南12m、北6m、三方路		準工特別用途地区建築協定 (70,200)
b	２３０１ＪＨ -101	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、北12m、西6m、三方路		２住居 (70,200)
c	２３０１ＨＨ -1065	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、東6m、北4m、三方路		２住居 (70,200)
d	２３０１ＨＨ -1079	高知市		更地	（　）	ほぼ整形	北35m国道、西4.4m、南4m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,098	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	113,968	100 [ 77.6]	146,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 105,873	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	119,287	100 [ 80.0]	149,109		149,000
c	(　 ) 151,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	147,551	100 [ 100.0]	147,551		148,000
d	(　 ) 99,209	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	110,541	100 [ 75.0]	147,388		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

高知 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,208,275	2,310,740	8,897,535	3,363,520	5,534,015	（　0.9450） 5,229,644	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	104,592,880 円　　　　（　 99,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	1,049 ㎡	20.4 m x 57.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	2,800	1,008,000	6.0	6,048,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		1,008,000		6,048,000
								0

⑨年額支払賃料	1,008,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,096,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,096,000 円　　×　　 7.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,152,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,048,000 円　×　　 92.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,208,275 円　　　　（　 10,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1101	3,133 ( 3,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	2,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,814 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1102	2,540 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	483,840 円	12,096,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,164,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,700 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,310,740 円　（　　　　　　 2,203 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,363,520 円（　　　　　 3,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,208,275 円
②総費用	2,310,740 円
③純収益　①－②	8,897,535 円
④建物等に帰属する純収益	3,363,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,534,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,229,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,592,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,700 円／㎡）