鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1001	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２３０１ＬＭ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	２３０１ＨＨ -1029	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m市道、東4.5m、南3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	２３０１ＨＨ -1025	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	247,036	100 [ 112.0]	220,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 244,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,968	100 [ 115.1]	212,831		213,000
c	(　 ) 148,870	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 107.0]	205,486	100 [ 97.0]	211,841		212,000
d	(　 ) 141,297	100 [ 70.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,027	100 [ 92.7]	214,700		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

高知 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,174,028	5,217,014	18,957,014	17,107,200	1,849,814	（　0.9482） 1,753,994	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,079,880 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	187.00	ＲＣ7	1,155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	233 ㎡	10.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

個別性及び地域性から標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.50	87.9	149.87	3,366	504,462	5.0	2,522,310
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.50	87.9	149.87	2,360	353,693	3.0	1,061,079
							0.0	0
3～ 6	事務所	170.50	87.9	149.87	1,890	283,254	3.0	849,762
							0.0	0
7～ 7	事務所	132.00	84.4	111.37	1,790	199,352	3.0	598,056
							0.0	0
～

計		1,155.00	87.5	1,010.59		2,190,523		7,580,493
								0

⑨年額支払賃料	2,190,523 円　×　12ヶ月　＝　 26,286,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,010.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,286,276 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,181,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,104,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,580,493 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,174,028 円　　　　（　 103,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＢＵ（賃貸）　　　　-101	3,071 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,366 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-1002	2,945 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	3,506
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,314,314 円	26,286,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,822,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,217,014 円　（　　　　　　 22,391 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 1,155.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,107,200 円（　　　　　 73,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,174,028 円
②総費用	5,217,014 円
③純収益　①－②	18,957,014 円
④建物等に帰属する純収益	17,107,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,849,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,753,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,079,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高知 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-6

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市はりまや町１丁目１０８番｢はりまや町１－３－１９｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:2	店舗ＲＣ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東36m国道	水道、ガス、下水	高知 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

はりまや橋に近接する電車通
り沿いの中心商業地域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

高知駅南方

720m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

観光関連の店舗や事務所等が建ち並ぶ中心商業地域の一角である。コロナ禍により減少した客足は回復が見られ
るが、出店意欲の低下等により需要はやや減退している。地価は当面、弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域である。需要者は県内外の法人。近隣地域は、はりまや橋に近接する中心商業地域で
ある。官民による施設の整備、インバウンド効果等により地価は安定的に推移してきたが、感染症の発生後は観光関連
の店舗等が立地する近隣地域及び周辺では、客足が減少し、やや下落傾向に転じた。昨年以降、客足や観光客の回復が
見られるが、出店意欲は回復途上であり地価は弱含みで推移している。価格水準は７１万円／坪程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

長期に亘る商業収益の低迷、先行き不透明感等から新規建物に係る投資は限定的で、賃料は築年を経た物件を中心に形
成され、土地建物の新規投資に見合う賃料水準は見込み難く収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では
各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重
視し収益価格を比較考量して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    216,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や税制等の下支えに供給不足感が相俟
って不動産市場は全般に浮揚感が見られるが
、物価高、金利先高観から先行き不透明感が
漂い始めている。

地域要因に特筆すべき変動は認められない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

高知 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＬＭ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	２３０１ＨＨ -1050	高知市		更地	（　）	不整形	東8.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,492)
c	２３０１ＬＭ -102	高知市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、北4.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２３０１ＨＨ -1057	高知市		建付地	（　）	不整形	東36m県道、北8m、西8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,968	100 [ 113.1]	216,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 169,996	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	171,557	100 [ 77.3]	221,937		222,000
c	(　 ) 161,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	147,015	100 [ 65.5]	224,450		224,000
d	(　 ) 100,963	100 [ 80.0]	[ 96.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 89.3]	195,231	100 [ 91.1]	214,304		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.9	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	関連会社間取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	関連会社間取引	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

高知 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,154,336	5,215,928	18,938,408	17,107,200	1,831,208	（　0.9482） 1,736,351	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,727,020 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	187.00	ＲＣ7	1,155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	233 ㎡	10.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所。ＥＶ付き。いずれもフロア貸し。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.50	87.9	149.87	3,466	519,449	5.0	2,597,245
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.50	87.9	149.87	2,200	329,714	3.0	989,142
							0.0	0
3～ 6	事務所	170.50	87.9	149.87	1,900	284,753	3.0	854,259
							0.0	0
7～ 7	事務所	132.00	84.4	111.41	1,800	200,538	3.0	601,614
							0.0	0
～

計		1,155.00	87.5	1,010.63		2,188,713		7,605,037
								0

⑨年額支払賃料	2,188,713 円　×　12ヶ月　＝　 26,264,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,010.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,264,556 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,179,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,084,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,605,037 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,154,336 円　　　　（　 103,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-101	2,212 ( 2,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 65.0]	3,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1006	2,949 ( 2,875)	100 [100.0]	[ 97.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,313,228 円	26,264,556　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,822,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,215,928 円　（　　　　　　 22,386 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 1,155.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,107,200 円（　　　　　 73,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,154,336 円
②総費用	5,215,928 円
③純収益　①－②	18,938,408 円
④建物等に帰属する純収益	17,107,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,831,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,727,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）