鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1001	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２３０１ＬＭ -103	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３０１ＬＭ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
d	２３０１ＨＨ -1009	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,566	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	245,801	100 [ 96.0]	256,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 760,572	100 [ 250.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	263,402	100 [ 99.0]	266,063		266,000
c	(　 ) 244,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,968	100 [ 98.0]	249,967		250,000
d	(　 ) 152,672	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,603	100 [ 60.5]	250,583		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

高知 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,062,194	14,392,079	51,670,115	47,238,400	4,431,715	（　0.9482） 4,202,152	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	84,043,040 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	360.00	ＳＲＣ8	2,880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	581 ㎡	18.2 m x 32.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２～８階は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	74.2	267.16	3,990	1,065,968	6.0	6,395,808
							0.0	0
2～ 2	事務所	360.00	74.2	267.16	2,800	748,048	6.0	4,488,288
							0.0	0
3～ 4	事務所	360.00	74.2	267.16	2,550	681,258	6.0	4,087,548
							0.0	0
5～ 8	事務所	360.00	74.2	267.16	2,500	667,900	6.0	4,007,400
							0.0	0
～

計		2,880.00	74.2	2,137.28		5,848,132		35,088,792
								0

⑨年額支払賃料	5,848,132 円　×　12ヶ月　＝　 70,177,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,137.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金による担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,177,584 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 5,638,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,739,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,088,792 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 322,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,062,194 円　　　　（　 113,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-101	2,632 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 65.0]	3,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＩＨ（賃貸）　　　　-201	2,565 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.0]	4,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,355,000 円	671,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,568,879 円	71,377,584　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,093,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,032,500 円	671,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	671,000 円	671,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	671,000 円	671,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,392,079 円　（　　　　　　 24,771 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	671,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,238,400 円（　　　　　 81,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,062,194 円
②総費用	14,392,079 円
③純収益　①－②	51,670,115 円
④建物等に帰属する純収益	47,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,431,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,202,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,043,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　濱田　英資

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市本町１丁目２９番外｢本町１－２－７｣				②地積　(㎡)	581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,600)
	1:2	事務所ＲＣ5	中層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	南36m国道	水道、ガス、下水	高知 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

電車通り沿いの商業地域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

高知駅南西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

電車通り沿いに中層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現在の状況が継続するものと予測す
る。事務所需要を主とする地域であるため、今後の円安や資源価格高騰等の動向に留意が必要である。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、高知市中心部の商業地域一円であり、なかでも事務所系の商業地域について代替性が高い。近隣
地域は電車通り沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、新型コロナに伴う行動制限の緩和等により地価はや
や改善傾向にあり、下落から横ばいに転じている。但し、第８波と言われる感染動向や円安等には留意が必要である。
典型的な需要者は県内外の金融機関や大手企業であり、地価は坪当たり８０～９０万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域に近接する地域における最新の事例等により試算されており、高い客観性と説得力を有する価格で
ある。一方収益価格も、現実的な建物想定のもと試算された現実的な価格であると言える。しかし、コロナ禍や円安等
による賃料水準の低下や空室率の上昇等、収益価格には不安的で不透明な部分が認められる。よって、より現実的な比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を確認し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 217,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地では新型コロナに係る行動制限の緩和
等から、地価下落にストップがかかる地域も
出てきている。今後の感染動向や円安、資源
高に留意が必要。

事務所ビルを中心とする商業地域であり、大
きな変動要因は認められない。コロナに伴う
行動制限の緩和等から地価は安定的な推移に
転じている。

特に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＨＨ -1001	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２３０１ＬＭ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	２３０１ＨＨ -1031	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (90,600)
d	２３０１ＨＨ -1058	高知市		更地	（　）	不整形	西39.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,566	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	245,801	100 [ 97.0]	253,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 244,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,968	100 [ 98.0]	249,967		250,000
c	(　 ) 250,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	248,990	100 [ 98.0]	254,071		254,000
d	(　 ) 142,992	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	157,132	100 [ 63.7]	246,675		247,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

高知 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,503,567	14,514,505	51,989,062	47,660,800	4,328,262	（　0.9482） 4,104,058	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	82,081,160 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	360.00	ＳＲＣ8	2,880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	581 ㎡	18.2 m x 32.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２～８階は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	74.2	267.16	4,095	1,094,020	6.0	6,564,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	360.00	74.2	267.16	2,866	765,681	6.0	4,594,086
							0.0	0
3～ 4	事務所	360.00	74.2	267.16	2,661	710,913	6.0	4,265,478
							0.0	0
5～ 8	事務所	360.00	74.2	267.16	2,457	656,412	6.0	3,938,472
							0.0	0
～

計		2,880.00	74.2	2,137.28		5,907,175		35,443,050
								0

⑨年額支払賃料	5,907,175 円　×　12ヶ月　＝　 70,886,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,137.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金による担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,886,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 5,907,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,178,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,443,050 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 325,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,503,567 円　　　　（　 114,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＢＵ（賃貸）　　　　-101	3,071 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	3,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,115 円/㎡　月額支払賃料（　 4,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１ＨＨ（賃貸）　　　　-101	3,183 ( 3,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	4,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,385,000 円	677,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,604,305 円	72,086,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,093,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,077,500 円	677,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	677,000 円	677,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	677,000 円	677,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,514,505 円　（　　　　　　 24,982 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	677,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,660,800 円（　　　　　 82,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,503,567 円
②総費用	14,514,505 円
③純収益　①－②	51,989,062 円
④建物等に帰属する純収益	47,660,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,328,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,104,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,081,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）