別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高知 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 3-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 高知市朝倉字田島丙２１９番１外 ②地積(㎡) 1,453  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:2 田 周辺で宅地開発が進んでいる熟成度の高い地域 南西4.2m市道、三方路 水道 朝倉 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西  150 ｍ、南   75 ｍ、北   95 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高知市西部郊外の周辺にミニ 開発がみられる宅地見込地地 域 道 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 朝倉駅北東方 660m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の 　将来予測 幹線道路に近く価格水準が手頃なため、周辺地域においては小規模開発等の宅地分譲が多く見られる。今後も宅 地化が進行するものと予測されるが、第８波と言われる新型コロナの感染動向には留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 分割利用を前提とする戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     28,900 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     28,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市の市街地及びその周縁部の宅地見込地地域一円に及ぶものと判断した。近隣地域は高知市 西部郊外の幹線道路背後に位置し、津波による浸水懸念がないこと等から、周辺では小規模開発が断続的に行われてお り、宅地化への意欲の強い地域である。新型コロナ感染第８波と言われる現在でも宅地化への意欲は衰えておらず、素 地需要は堅調である。需要者は宅地開発を計画する開発業者等が中心である。地価水準は坪あたり９～１０万円程度。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 近隣地域は、宅地化が進行する郊外の宅地見込地地域であるため、比準価格の試算のほか、控除法による試算を行った 。比準価格は、需要者の動向を反映した現実の市場における価格である。一方、控除法価格は、造成後の宅地価格から 造成工事費等を控除して求めた供給サイドからの価格である。よって、需要と供給の両サイドからの価格を互いに関連 付け、価格形成要因の動向等に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     28,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域の地価は、安全性や居住環境の優れた地域 を中心に安定的に推移している。コロナ禍の影響は ほとんど認められない。 浸水懸念がない郊外の宅地見込地地域という地域要 因に変動はなく、コロナ禍においても堅調な素地需 要が確認される。 特に変動は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他