別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高知 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -46 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市介良８８番 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般戸建住宅が区画 整然と建ち並ぶ住宅 地域 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 土佐大津 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部郊外の閑静な住宅団地 街 路 基準方位　北　５． ９ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅　南方 3.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市東部の郊外部に位置する住宅地域一円。典型的な需要者は一般所得者層。中心街から離れた交通 接近条件はやや劣るが、地域内は区画整然と閑静な住宅団地であり共同体が均質的であるほか、団地内にスーパー等が 存し、近接して複合商業ゾーンがあるなどの立地性から一定の需要を保持している。中古建物付が多く更地取引は少な いが、土地は坪あたり２２万円程度、総額１３００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、公法上の規制から投資適格の建物建築が困難であって収益性が規範とならないため収益還元法は適用しな かった。一方、比準価格は、人気の堅調さから売り物件が少なく直近の取引事例の収集が難しかったが、競合関係が強 いできるだけ近年の事例を採用でき、これに補修正及び要因比較を厳格に行ったため精度及び規範性は高い。よって、 実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少から需要は縮小しているが、震災の 浸水懸念から非浸水地域の需要は堅調に推移 している。コロナ禍の影響は地価に顕現して いない。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％