別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -41 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市布師田字中芝３２８番 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東3.5m市道 水道 布師田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地が広がる河岸部に 形成された市街化調整区域内 の住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 布師田駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が点在する市街化調整区域内の集落的特性の強い住宅地域である。概ね安定した居住環境を 持続しているが、不動産取引は少なく、地価水準はここ暫く下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市～南国市にかけて広がる市街化調整区域内の住宅地域全域である。布師田及びその周辺に選好性を 有する一次取得者や分家住宅を所望する農業従事者が典型的な需要者で、圏外からの流入は殆ど見られない。主要利便 施設からはやや距離を有する以外に、少子高齢化、自然災害に対する警戒感等の影響によって供給は過多傾向にあるが 、低廉化した地価水準との相関によって変動率は小さい。中心的価格帯は３万円／㎡前後に収束するものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に位置するため収益物件の想定が困難で収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は安全 性や快適性等を重視して行動することが一般的で、実際の取引事例を基礎とする取引事例比較法の説得力は総じて高い と判断できる。本件で得られた比準価格は価格牽連性が高い取引事例から適正に比準されており市場特性を適切に反映 している。よって比準価格を重視しつつ、今後における市場の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 労働需給や所得は改善に向かっており、個人 消費、観光、設備投資等も持ち直しの動きが 見られるものの、住宅投資は増勢が鈍化する 動きも見られる。 市街化調整区域内に位置する既成の住宅地域 として成熟した状態にあり、集落的特性の強 い地域要因に特段の変動要因は認められない 。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％