鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＮＹ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		１住居津波災害警戒区域 (80,200)
b	２３０１ＮＹ -1003	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２３０１ＡＩ -1065	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東4m、角地		準工 (70,200)
d	２３０１ＮＹ -117	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,710	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	87,149	100 [ 110.1]	79,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 91,064	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,994	100 [ 119.5]	79,493		81,900
c	(　 ) 26,513	100 [ 65.0]	[ 102.3] 100	100 [ 45.0]	100 [ 110.2]	84,145	100 [ 106.1]	79,307		81,700
d	(　 ) 65,993	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,597	100 [ 82.7]	79,319		81,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	売急ぎ	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.5
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,700 円／㎡]

高知 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,557,679	502,327	2,055,352	1,910,520	144,832	（　0.9416） 136,374	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,964,652 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	105 ㎡	7.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積２７．５㎡　１ＤＫ　各階２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,365	75,075	2.0	150,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,406	77,330	2.0	154,660
							0.0	0
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	1,448	79,640	2.0	159,280
							0.0	0
～

～

計		165.00	100.0	165.00		232,045		464,090
								0

⑨年額支払賃料	232,045 円　×　12ヶ月　＝　 2,784,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,784,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,553,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	464,090 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,557,679 円　　　　（　 24,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1001	1,416 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,406 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-1003	1,616 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	26,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,227 円	2,784,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,700 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,327 円　（　　　　　　 4,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,910,520 円（　　　　　 18,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,557,679 円
②総費用	502,327 円
③純収益　①－②	2,055,352 円
④建物等に帰属する純収益	1,910,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,964,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -39

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　濱田　英資

TEL.

鑑定評価額

8,590,000 円

１㎡当たりの価格

81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市桟橋通３丁目２９９番６｢桟橋通３－１６－１２｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区居住誘導区域
	1:2	住宅Ｗ2	戸建住宅、事務所等が混在する住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	高知 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 55 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業施行済の住
宅地域

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

高知駅南東方

2.6km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線道路背後の利便性の高い住宅地域であり、地域要因等に変動はみられないが、浸水懸念等により
地価は下落基調で推移していくものと予測する。第８波と言われる新型コロナの感染動向に留意が必要。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市中心市街地の南方、戸建住宅を中心とする住宅地域一円と判断した。近隣地域は幹線道路背後の
生活利便性の高い地域であるが、津波による浸水が懸念される地域であり、地価は下落基調で推移している。コロナ禍
の影響はあまり見受けられないものの、第８波と言われる感染動向には留意する必要がある。典型的な需要者としては
、自用目的の個人が想定される。地価水準は坪あたり２５～３０万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は熟成度の高い住宅地域で、共同住宅もみられるものの自用取引が支配的である。また近隣地域では浸水懸念
から賃貸需要が低調で賃料水準が低いことや建築資材の高騰等から、収益価格は相当低位に試算された。従って、実際
の取引事例から求められた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地の
価格との均衡を確認のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[102.0]

100
[105.1]

[103.0]
100

81,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地域の地価は、安全性や居住環境の優れ
た地域を中心に安定的に推移している。コロ
ナ禍の影響はほとんど認められない。

利便性の高い区画整然とした住宅地域で、地
域要因は安定しているが、浸水懸念等により
地価下落が続いている。

特に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＮＹ -1003	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２３０１ＭＹ -110	高知市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北11.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３０１ＮＹ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		１住居津波災害警戒区域 (80,200)
d	２３０１ＮＹ -1002	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、北10m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,064	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,898	100 [ 120.8]	78,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	80,900
b	(　 ) 55,874	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	79,181	100 [ 99.6]	79,499		81,900
c	(　 ) 86,710	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	86,973	100 [ 107.1]	81,207		83,600
d	(　 ) 71,951	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.9]	72,839	100 [ 92.7]	78,575		80,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

高知 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,558,892	502,393	2,056,499	1,910,520	145,979	（　0.9416） 137,454	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,988,130 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	105 ㎡	7.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積２７．５㎡　１ＤＫ　各階２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,365	75,075	2.0	150,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,407	77,385	2.0	154,770
							0.0	0
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	1,449	79,695	2.0	159,390
							0.0	0
～

～

計		165.00	100.0	165.00		232,155		464,310
								0

⑨年額支払賃料	232,155 円　×　12ヶ月　＝　 2,785,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,785,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,554,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	464,310 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,558,892 円　　　　（　 24,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＡＩ（賃貸）　　　　-101	1,192 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,409 円/㎡　月額支払賃料（　 1,407 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＪＨ（賃貸）　　　　-1005	1,616 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	1,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	26,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,293 円	2,785,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,700 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,393 円　（　　　　　　 4,785 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,910,520 円（　　　　　 18,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,558,892 円
②総費用	502,393 円
③純収益　①－②	2,056,499 円
④建物等に帰属する純収益	1,910,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,988,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）