別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -37 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市介良字久保田乙１７３５番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南3.6m市道 水道、下水 土佐大津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 介良地区における集落的性格 の強い住宅地域 街 路 基準方位北３．６ｍ 市道 交通 施設 土佐大津駅南方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺における街路条件の改善によって居住環境も上向きつつある一方で、近隣地域は介良川に近接しており豪雨 に対する警戒感から、需要、地価水準ともにやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市東部郊外における住宅地域全域である。需要は介良地区に選好性を有する一次取得者が典型的で圏 外からの流入も見られる。近隣地域は狭隘な道路が迷走的に配置された集落的特性の強い住宅地域であるが、周辺では 小規模開発による宅地分譲も見られ、全体的な住環境は緩やかながら改善傾向にある。津波被害や河川氾濫も懸念され るものの、価格への影響は小さく地価は比較的安定しており中心価格は概ね５万円／㎡前後に収束すると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内にはファミリー向けアパートの供給も見られるが、自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資 額に見合うだけの賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点からも投資効率が劣り本件では収益価格を試算しなか った。一方の比準価格は、代替・競争等の関係に立つ取引事例が採用できたほか各補修正も適正で、実証的な価格が得 られた。よって本件では、比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [130.9] [103.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 労働需給や所得は改善に向かっており、個人 消費、観光、設備投資等も持ち直しの動きが 見られるものの、住宅投資は増勢が鈍化する 動きも見られる。 県道田村高須線の拡幅によって周辺地域の街 路条件が改善され背後では新規住宅も散見さ れるが、近隣地域内の地域要因に特段の変動 は認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.9 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％