鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＬＭ -1003	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、西1.8m、角地		近商 (90,300)
b	２３０１ＭＹ -102	高知市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北1.8m、角地		１中専 (80,200)
c	２３０１ＨＨ -103	高知市		底地	（　）	不整形	東15.7m市道、北6m、角地		１中専 (80,200)
d	２３０１ＫＨ -105	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、西8m、角地		近商 (100,300)
e	２３０１ＥＫ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.9m市道、東4m、角地		１中専 (70,196)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,202	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	142,148	100 [ 102.1]	139,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 144,099) 144,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.2]	146,740	100 [ 106.4]	137,914		139,000
c	(　 ) 87,959	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.5]	134,691	100 [ 104.3]	129,138		130,000
d	(　 ) 130,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,156	100 [ 93.9]	136,481		138,000
e	(　 ) 88,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	91,414	100 [ 69.4]	131,720		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -34.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

高知 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,751,092	454,302	2,296,790	1,493,280	803,510	（　0.9416） 756,585	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,447,500 円　　　　（　 91,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.50	ＬＳ2	124.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	10.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸、２０．８㎡、１Ｋを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放性の共用廊下を配置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	62.40	100.0	62.40	1,627	101,525	2.0	203,050
							0.0	0
2～ 2	住宅	62.40	100.0	62.40	1,677	104,645	2.0	209,290
							0.0	0
～

～

～

計		124.80	100.0	124.80		206,170		412,340
								0

⑨年額支払賃料	206,170 円　×　12ヶ月　＝　 2,474,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,474,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 206,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,747,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,340 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,751,092 円　　　　（　 15,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＫＨ（賃貸）　　　　-1002	1,388 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,677 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＫＨ（賃貸）　　　　-1001	1,704 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	20,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	147,702 円	2,954,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,302 円　（　　　　　　 2,524 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 124.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,493,280 円（　　　　　 8,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,751,092 円
②総費用	454,302 円
③純収益　①－②	2,296,790 円
④建物等に帰属する純収益	1,493,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	803,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,447,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -36

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　門田　勝利

TEL.

鑑定評価額

25,200,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市桜馬場１８番｢桜馬場３－９｣				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	西5.7m市道	水道、ガス、下水	円行寺口 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高知市中心部の高知城西側に
位置する。

街

路

基準方位　北　　５
．７ｍ市道

交通

施設

円行寺口駅南東方

830m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中心市街地に近い利便性等の高い住宅地域として根強い人気が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はおおむね高知市中心市街地及びその周辺の住宅地域。特に、高知市中心部付近の品等の良好な地域との代
替性が強い。典型的需要者は自用目的の一次取得者が中心で、市外からの転入も認められる。近隣地域周辺は中心市街
地に近いため生活利便性が高く、近隣等の社会的環境も比較的良好である。そのため、成熟した住宅地域として従来か
ら根強い人気がある。地価は微上昇傾向で推移。取引価格の中心は更地で坪あたり４０～５０万円前後が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性の高い比較的品等の良好な住宅地域より選択し補修正及び要因比較は適切に行われ実証的な価格が得
られた。一方、収益価格は標準地の画地規模では共同住宅を建築しても高収益は見込めず低位に試算された。よって、
市場において収益性よりも実際の取引価格等を指標とすることなどを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し収益
価格を参考に代表標準地との均衡をも確認したうえで鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[101.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材価格の高騰等の不透明な状況が続いてい
るが、緩和的な金融環境の下支え等は継続し
、条件の良い住宅地の需要については比較的
安定的である。

地域要因に変動はみられない。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＬＭ -1003	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、西1.8m、角地		近商 (90,300)
b	２３０１ＫＨ -105	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、西8m、角地		近商 (100,300)
c	２３０１ＤＫ -1003	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、北8.5m、二方路		近商 (90,300)
d	２３０１ＤＫ -107	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２３０１ＤＫ -1004	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,202	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	142,148	100 [ 102.0]	139,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 130,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,156	100 [ 93.6]	136,919		138,000
c	(　 ) 153,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	149,388	100 [ 106.1]	140,799		142,000
d	(　 ) 136,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,364	100 [ 99.0]	137,741		139,000
e	(　 ) 145,191	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	142,344	100 [ 103.0]	138,198		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

高知 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,721,445	451,157	2,270,288	1,493,280	777,008	（　0.9416） 731,631	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,905,022 円　　　　（　 88,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.50	ＬＳ2	124.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	10.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ１Ｋ各階３戸、専有面積約２０．８㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、共用廊下を配置した結果

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	62.40	100.0	62.40	1,570	97,968	2.0	195,936
							0.0	0
2～ 2	住宅	62.40	100.0	62.40	1,650	102,960	2.0	205,920
							0.0	0
～

～

～

計		124.80	100.0	124.80		200,928		401,856
								0

⑨年額支払賃料	200,928 円　×　12ヶ月　＝　 2,411,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,411,136 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 173,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,717,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,721,445 円　　　　（　 15,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＤＫ（賃貸）　　　　-1008	1,635 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＤＫ（賃貸）　　　　-1009	1,704 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	20,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	144,557 円	2,891,136　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,157 円　（　　　　　　 2,506 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 124.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,493,280 円（　　　　　 8,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,721,445 円
②総費用	451,157 円
③純収益　①－②	2,270,288 円
④建物等に帰属する純収益	1,493,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	777,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,905,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,400 円／㎡）