別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -33 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市神田字片岡沢２１６４番８１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 旭 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路の開通で利便性 の向上がみられる地域 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 旭駅南東方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画道路の開通で利便性が向上している。また、津波災害の懸念はなく、需要は堅調で地価は微上昇傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市南西部郊外の神田地区を中心に周辺地域も含む住宅地域一円である。需要の中心は、高知市内に 在住の一次取得者等の個人が大半を占めると思料する。当該地域は、やや郊外部に位置するものの、周辺で都市計画道 路が開通し、利便の向上が認められる。津波災害の懸念はなく、また、周辺では割高取引の事例も散見されるなど、需 要は堅調で地価は微上昇傾向である。土地は、坪当たり２１万円程度が中心であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。周辺地域には、共同住宅等も若干みられるが、当該地域では自 己使用目的の取引が中心である。当該近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、収益価格は試算せず 、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、需給動向等も考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [100.0] 100 63,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い一部の地域 の需要は比較的堅調だが、その他は、地域間 の競合及び人口減少等により需要は低調であ る。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％