鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＭＹ -116	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３０１ＫＨ -109	高知市		建付地	（　）	長方形	東4.3m市道、中間画地		商業 (90,258)
c	２３０１ＮＹ -1004	高知市		建付地	（　）	長方形	北西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３０１ＧＮ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m市道、東4.4m、角地		１住居 (70,192)
e	２３０１ＮＹ -1009	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北3.5m、角地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,836	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,318	100 [ 131.6]	81,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	84,800
b	(　 ) 123,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,156	100 [ 121.6]	99,635		104,000
c	(　 ) 108,129	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,345	100 [ 125.5]	86,331		89,800
d	(　 ) 79,001	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	73,911	100 [ 90.4]	81,760		85,000
e	(　 ) 71,043	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.7]	80,254	100 [ 94.8]	84,656		88,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,800 円／㎡]

高知 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,562,500	300,066	1,262,434	1,112,640	149,794	（　0.9416） 141,046	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,066,217 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.60	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	164 ％	102 ㎡	9.2 m x 11.7 m	前面道路：私道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２４㎡の１Ｋ各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,434	68,832	2.0	137,664
							0.0	0
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,478	70,944	2.0	141,888
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		139,776		279,552
								0

⑨年額支払賃料	139,776 円　×　12ヶ月　＝　 1,677,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,677,312 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,559,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,552 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,562,500 円　　　　（　 15,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1004	1,249 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1005	1,036 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [ 90.0]	1,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,800 円	15,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,866 円	1,677,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,000 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,066 円　（　　　　　　 2,942 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,112,640 円（　　　　　 10,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,562,500 円
②総費用	300,066 円
③純収益　①－②	1,262,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,112,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,066,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高知 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -32

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

8,870,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市赤石町字ミドロ８８番４				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅が密集する既成住宅地域	南4.1m私道	水道	旭 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺において土地区画整理事
業を始めとする事業が進捗、
一部、事業が完了している。

街

路

基準方位　北４．１
ｍ私道

交通

施設

旭駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種利便施設への接近性に優れる利便性の高さに加え周辺での土地区画整理事業を始めとする各種事業の進捗や
新規分譲地価格の間接的影響から地価は強含みで推移している。当該傾向は当分の間持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市西部の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心で圏域外からの流入も認められる。
近隣地域は浸水想定区域外に所在し中心部や各種利便施設への接近性に優れ利便性が高い。隣接地域では土地区画整理
事業が進捗し周辺環境の向上が認められる。上記事業内の土地に加え、地区内の分譲価格も高水準にあり、当該取引価
格の間接的影響もあり地価は強含みで推移している。取引の中心は更地で２８万円～３０万円／坪程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ
、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性を考慮し、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -25             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     86,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や税制等の下支えに供給不足感が相俟
って不動産市場は全般に浮揚感が見られるが
、物価高、金利先高観から先行き不透明感が
漂い始めている。

隣接で土地区画整理事業が進捗中であるほか
浸水想定区域外に所在する利便性の高い地域
として、宅地需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＮＹ -1011	高知市		更地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		近商 (80,264)
b	２３０１ＭＹ -116	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３０１ＮＹ -1004	高知市		建付地	（　）	長方形	北西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３０１ＮＹ -1008	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２３０１ＫＨ -108	高知市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.5m市道、北東2.5m、準角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,777	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	95,542	100 [ 113.8]	83,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	87,300
b	(　 ) 105,836	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,318	100 [ 135.1]	79,436		82,600
c	(　 ) 108,129	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,778	100 [ 123.8]	87,866		91,400
d	(　 ) 84,978	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,008	100 [ 98.2]	83,511		86,900
e	(　 ) 48,263	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	50,752	100 [ 59.4]	85,441		88,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.7	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.3	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

高知 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,571,085	300,526	1,270,559	1,112,640	157,919	（　0.9416） 148,697	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,232,543 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.60	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	164 ％	102 ㎡	9.2 m x 11.7 m	前面道路：私道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋ各階２戸　平均専有面積２４㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,450	69,600	2.0	139,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,478	70,944	2.0	141,888
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		140,544		281,088
								0

⑨年額支払賃料	140,544 円　×　12ヶ月　＝　 1,686,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,686,528 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,057 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,568,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,088 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,571,085 円　　　　（　 15,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1003	1,249 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-104	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,800 円	15,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,326 円	1,686,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,000 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,526 円　（　　　　　　 2,946 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,112,640 円（　　　　　 10,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,571,085 円
②総費用	300,526 円
③純収益　①－②	1,270,559 円
④建物等に帰属する純収益	1,112,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,232,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）