別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -30 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市大津字大石ケ本乙３８９番１９ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.3m市道 水道、下水 土佐大津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高知市東部郊外に位置する大 津地区の住宅地域 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅南西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はなく、当該地域は、戸建住宅を中心として、現環境を維持していくとものと判断される が、津波浸水懸念がある地域である事から、地域内の地価は、継続して下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の一般住宅地域一円であると判断したが、中でも高知市街地東部の大津、高須、介良地区等に ついて選好性が強い。典型的需要者は高知市内在住の一次取得者が想定される。近隣地域は、郊外部の大津地区に存す る戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住環境は比較的良好であるものの、地震による津波災害の懸念があることから 、地域内の地価は下落基調が続いている。現在、需要の中心は、概ね、２１万円／坪前後の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の 取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的・説得力 ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない為、収益価格は試算していな い。指定基準地としての価格からの推移を精査の上、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高知（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染者数は増加傾向にあるが重症化との相関 で新型コロナの影響は希薄化、住宅地市況は 未だ総じて下落基調だが下落率は改善傾向に ある。 地域内に特段の変動はない。住環境は比較的 良好な地域であるが、津波災害警戒区域内に あり、地価は下落基調が継続して推移。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％