別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -26 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市朝倉字鏡岩己２３７番６ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東5.8m市道 水道、ガス 朝倉 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土佐道路（国道５６号）南側 背後の住宅団地 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 朝倉駅南方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、熟成した住宅団地であり、地域的特性は現状を維持すると予測する。津波リスクは小さいが、他の 住宅地との競合により需要はやや弱含みであり、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市南西部郊外の住宅地域一円であると判断した。近隣地域は、幹線道路背後のやや規模の大きな画 地が区画整然と配置される居住快適性に優れた住宅団地で、近接する地域にはスーパー等も見られ、生活利便性も高い 地域である。浸水懸念は小さいが周辺の住宅地との競合により、地価は微減傾向にある。典型的な需要者としては、自 用目的の個人が想定される。地価水準は坪当たり１７万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。当該地域では自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が形 成されていない。当該近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある 取引事例により試算した比準価格を標準とし、需給動向等も考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [129.8] [102.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い一部の地域 の需要は比較的堅調だが、その他は、地域間 の競合及び人口減少等により需要は低調であ る。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％