鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＣＯ -110	高知市		建付地	（　）	長方形	北4.9m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２３０１ＦＳ -110	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	２３０１ＫＨ -117	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２３０１ＢＵ -102	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
e	２３０１ＣＯ -117	高知市		建付地	（　）	不整形	北5.1m市道、西6.4m、南5m、三方路		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,000	100 [ 90.0]	114,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 124,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,055	100 [ 96.2]	126,876		132,000
c	(　 ) 109,996	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	107,219	100 [ 88.4]	121,288		126,000
d	(　 ) 98,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,160	100 [ 82.0]	117,268		122,000
e	(　 ) 114,087	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	108,758	100 [ 95.1]	114,362		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

高知 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,215,711	399,528	1,816,183	1,427,400	388,783	（　0.9416） 366,078	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,958,217 円　　　　（　 62,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.25	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	127 ㎡	8.2 m x 15.5 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３１．５㎡の１ＤＫ、各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,462	92,106	2.0	184,212
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	1,507	94,941	2.0	189,882
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		187,047		374,094
								0

⑨年額支払賃料	187,047 円　×　12ヶ月　＝　 2,244,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,244,564 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 2.8 ％　＝　　 128,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,212,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,094 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,215,711 円　　　　（　 17,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＦＳ（賃貸）　　　　-104	1,210 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	1,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,507 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1003	1,429 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,551
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	19,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,028 円	2,340,564　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,200 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,528 円　（　　　　　　 3,146 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,427,400 円（　　　　　 11,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,215,711 円
②総費用	399,528 円
③純収益　①－②	1,816,183 円
④建物等に帰属する純収益	1,427,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	388,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	366,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,958,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高知 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -20

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　森澤　博之

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市南久万字西流田７０番１１				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南6m私道	水道、ガス	円行寺口 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高知北環状線の背後に位置す
る住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ私
道

交通

施設

円行寺口駅北方

1.1km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の多い住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、今後も現環境を維持していくが、その良好な生
活利便性や津波災害の懸念がないことなどから、需要は安定傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、高知市北部の住宅地域一円であり、特に初月地区につき代替性が高い。地域は生活利便性の良好
な住宅地域であり、津波災害の懸念もないことから、選好性の強いエリアとなっており、低金利等の下支えもあり、需
要は安定しており、地価はやや強含みで推移している。典型的な需要者は、高知市在住の個人エンドユーザーであり、
土地は坪当たり４０～４５万円程度の価格帯が中心であり、その選好性から、市場滞留時間も短い傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の市場において成立した複数の取引事例を採用し、実証的で説得力の高い価格が試算された。一方、
賃料水準の低下、空室率の上昇、建築費の高騰等により、新規投資の採算性を欠いており、賃貸用建物の建築を目的と
する土地の取得も見られず、収益価格は低位に試算され、収益性が価格に及ぼす影響は殆どない。よって、説得力の高
い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,900 円／㎡

[100.2]
100

100
[104.0]

100
[ 78.8]

[104.0]
100

123,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症が地価へ及ぼす影
響はほとんどなく、低金利や住宅ローン減税
等の下支えもあり、住宅地の需要は全体的に
回復基調である。

利便性の良好な住宅地域であり、特段の変動
要因も認められず、津波災害の懸念もないこ
とから、需要はやや強含みである。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＣＯ -117	高知市		建付地	（　）	不整形	北5.1m市道、西6.4m、南5m、三方路		１低専 (70,100)
b	２３０１ＦＳ -110	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	２３０１ＣＯ -110	高知市		建付地	（　）	長方形	北4.9m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	２３０１ＮＹ -120	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,087	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	109,193	100 [ 98.0]	111,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 124,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,176	100 [ 101.0]	120,966		126,000
c	(　 ) 103,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,515	100 [ 87.1]	118,846		124,000
d	(　 ) 96,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	98,504	100 [ 82.8]	118,966		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

高知 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,221,363	399,566	1,821,797	1,427,400	394,397	（　0.9416） 371,364	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,073,130 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.25	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	127 ㎡	8.2 m x 15.5 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ、専有面積３１．５㎡、各階２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,460	91,980	2.0	183,960
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	1,510	95,130	2.0	190,260
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		187,110		374,220
								0

⑨年額支払賃料	187,110 円　×　12ヶ月　＝　 2,245,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	敷金により担保されており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,245,320 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　％　＝　　 123,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,217,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,220 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,221,363 円　　　　（　 17,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-102	1,221 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-103	1,231 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,533
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	19,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,066 円	2,341,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,200 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,566 円　（　　　　　　 3,146 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,427,400 円（　　　　　 11,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,221,363 円
②総費用	399,566 円
③純収益　①－②	1,821,797 円
④建物等に帰属する純収益	1,427,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,073,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）