別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -16 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市一宮東町２丁目３０２７番３５ ｢一宮東町２－２３－７｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 土佐一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外高台に開発された既存の 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 土佐一宮駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外高台に位置する住宅地域であって、ほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。ま た、津波災害懸念がない地域であるため、地価は今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市北部郊外に位置する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住の３０代～４０代の一次取得 者が中心であり、圏域外からの転入需要も見られる。近隣地域は中心接近性にやや劣るものの、区画整然とした住宅地 域で居住性に難は無く、津波浸水予想区域外の高台に位置することから、需給動向はほぼ安定的に推移しており、地価 も堅調に推移している。当該地域における中心価格帯は、坪１６万円～坪２０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要が見込めず、適切な純収益の把握等が困難であるため、収 益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われている と認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標 準として、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は希薄化し つつあり、経済情勢は持ち直しの動きも見ら れ、不動産市場は徐々に回復傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められず、津波浸 水区域外で不動産需要及び地価は安定的に推 移している。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％